أخبرنا آرثر كوبوزيف ، المدير التنفيذي لشركة IMEX Real Estate ، بما يحدث اليوم في سوق العقارات في دبي وما هي المشاعر السائدة بين المستثمرين.
آرثر ، مساء الخير. من فضلك أخبرنا عن الاتجاهات الحالية في سوق العقارات التملك الحر في دبي. وهناك إحياء ملحوظ والارتفاع مرئية للعين المجردة.
مرحبا في الواقع ، فإن وضع السوق إيجابي في سياق مستوى الزيادات في الأسعار. يتوقع جميع المشاركين في هذه العملية - المستثمرين وبائعي العقارات المطورين والمطورين - مزيدًا من النمو. تجدر الإشارة إلى أنه وفقًا للمحللين ، فإن أسعار المساكن في دبي تنمو بوتيرة أسرع منها في العالم. لذلك ، خلال العام الماضي ، بلغ معدل النمو أكثر من 20 ٪ ، وأصبحت هذه السنة أكثر ديناميكية.
وفقًا لدائرة الأراضي والأملاك في دبي ، بين يناير ويونيو 2013 ، ارتفع عدد الصفقات لبيع العقارات السكنية بنسبة 41 ٪ ، وزاد إجمالي قيمتها (المعلن للتقييم) بنسبة 70 ٪ مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.
كما يتم تشجيع المستثمرين على الإعلان عن مشاريع جديدة ، أولاً وقبل كل شيء ، من قبل أكبر المطورين - إعمار ونخيل. وانضم إليهم "أسماك القرش الأخرى" ، بما في ذلك داماك العقارية ، ديار ، مجموعة سبها ، سيليكت بروبرتيز وغيرها.
علاوة على ذلك ، فإننا نتحدث مرة أخرى ليس فقط عن بناء المباني الفردية ، ولكن عن بناء مناطق بأكملها. على سبيل المثال ، في "مدينة محمد بن راشد" الضخمة وحدها ، والتي ستقع على قطعة أرض ضخمة - بين طريق الهيل السريع وطريق محمد بن زايد السريع ، من المخطط بناء 100 فندق.
ما هو السبب وراء هذا التطور النشط؟ ربما تحاول دبي ببساطة إعادة هيكلة الديون المتراكمة خلال الأزمة الماضية ، معلنة عن تنفيذ مشروعات ضخمة جديدة تجذب استثمارات كبيرة؟
هناك ما يبرر التوقعات الإيجابية للمستثمرين بعدة عوامل. بادئ ذي بدء ، هناك انتعاش نشط في اقتصاد دبي والإمارات العربية المتحدة ككل. وفقًا لنتائج العام ، من المتوقع أن ينمو اقتصاد دبي بنسبة 3.6٪. وفقا لذلك ، فإنه يتطلب جذب العمال الجدد. يتجاوز عدد سكان دبي بالفعل 2.17 مليون شخص ، بينما بلغ عدد سكانها في عام 2011 1.97 مليون شخص. بالطبع ، يحتاج جميع المغتربين الزائرين إلى أماكن للإقامة.
الحديث عن الهجرة ، ونحن نتعامل مع السكان النشطين اقتصاديا. وفقًا لدائرة التنمية الاقتصادية بدبي ، يتوقع 55٪ من رجال الأعمال نمو الإيرادات في عام 2013 ، و 30٪ منهم واثقون من أنهم سيبقون مستقرين.
يتزايد تدفق السياح أيضًا ، والذي تجاوز اليوم 10 ملايين شخص ، ومن المخطط مضاعفة حجمه بحلول عام 2020. من الواضح أن دولة الإمارات العربية المتحدة أصبحت وطنًا ثانيًا للمهاجرين من دول المنطقة المتأثرة بالصراعات العسكرية: فهم لا ينقلون رؤوس الأموال هنا فحسب ، بل ينتقلون أيضًا إلى مكان إقامتهم الدائم.
أود أيضًا أن أشير إلى أن أسعار العقارات السكنية في دبي اليوم لا تزال أقل بنسبة 30٪ عن الحد الأقصى للقيم المسجلة في الربع الثالث من عام 2008 ، خلال الطفرة في سوق الإسكان. هذا هو عامل آخر يعطي الثقة في إمكانية مزيد من النمو.
ما هي مناطق دبي اليوم الأكثر جاذبية للاستثمار ولماذا؟
بادئ ذي بدء ، لا تزال المناطق ذات البنية التحتية المتطورة وسهولة الوصول إلى وسائل المواصلات شائعة: دبي مارينا ، جزيرة النخلة جميرا ، التي تحظى بشعبية كبيرة بين المستثمرين ، وسط مدينة دبي ، أبراج بحيرات الجميرا الضخمة ، التي تحولت بشكل ملحوظ مؤخراً ، ذا جرينز ، المناطق المنخفضة في الإمارات ليفينج ، المرابع العربية وغيرها.
في الوقت نفسه ، يتزايد الطلب على المناطق العمرانية البعيدة عن الساحل ، حيث يكون السكن أكثر تكلفة. بادئ ذي بدء ، أود أن أشير إلى منطقة قرية الجميرا ، التي على الرغم من البنية التحتية المتخلفة وعدد كبير من المباني غير المكتملة ، لديها إمكانات جيدة وفقًا لمعايير السعر / الجودة.
أوصي بأن يركز المستثمرون الذين يفكرون في شراء منزل في دبي ليس فقط على دخل الإيجارات الحالي. ينبغي للمرء ألا يغيب عن بالنا مثل هذا المؤشر باعتباره زيادة محتملة في التكلفة ، وهي نسبة عالية جدًا ، على سبيل المثال ، في مشاريع في جزيرة "النخيل" من صنع الإنسان. على سبيل المثال ، أظهرت منطقة المدينة الدولية واحدة من أعلى معدلات النمو في أسعار الإيجارات في السنوات الأخيرة ، ولكن من وجهة نظر إمكانات الرسملة ، فإن هذا ليس هو الخيار الأفضل. بشكل عام ، من الضروري تقييم الوضع في المجمع ووزن الأولويات لكل حالة استثمار محددة.
هل يبقى الروس قادة في عدد الصفقات العقارية في دبي؟
وفقًا للإحصاءات الصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي ، يعد الروس من بين أكثر عشرة مستثمرين محترمين في مجال العقارات الحرة.
حصتها ملحوظة للغاية ، لا سيما في دبي "الجديدة" المزعومة. تجدر الإشارة إلى أنه في الربع الأول من عام 2013 ، بلغ حجم المعاملات مع العقارات في الإمارة 53 مليار درهم (14.4 مليار دولار أمريكي). القادة التقليديون فيما يتعلق بالاستثمار هم ممثلو الهند والمملكة المتحدة.
ماذا يمكن أن يقال عن تفضيلات مواطنينا؟
إذا تحدثنا عن تفضيلات مواطنينا ، فإنهم تقليديون: فهم مهتمون بشكل أساسي بالقرب من البحر. وبما أن اختيار العقارات عن طريق البحر ، والتي يمكن للأجانب الحصول عليها ، يقتصر فعليًا على منطقتي دبي مارينا ونخلة جميرا ، في هذه المناطق يكتسب "شعبنا" معظم المساكن.
أما بالنسبة لإطار الأسعار ، فلن أسلط الضوء هنا على أولويات لا لبس فيها. كلا الأشياء باهظة الثمن تباع ، وكذلك بتكلفة متوسطة. على سبيل المثال ، نحن نعمل مع العقارات التي تتراوح قيمتها بين 200 ألف دولار وعشرات الملايين.
يرى مواطنونا الانتعاش الموضوعي للسوق ويتم تنشيطهم على هذه الخلفية. أنت تعلم أنه يمكنك الهجرة إلى الإمارات العربية المتحدة في غضون أيام قليلة وتشعر بالراحة والأمان هنا. ينتهز الكثيرون هذه الفرصة عند اختيار منزل جديد تحت الشمس العربية.
هل هناك نقص في المعروض في السوق اليوم؟
نعم ، وتكمن في حقيقة أن الأشياء المثيرة للاهتمام المعروضة للبيع بسعر في متناول الجميع تترك السوق بسرعة كبيرة. كقاعدة عامة ، فإن معظم المشترين ، خاصة أولئك الذين لم يكونوا على دراية بالخصائص المحلية ، يأخذون وقتًا للتأمل ، وعندما يتخذون قرارًا ، يتم بيع الكائن بالفعل.
وضع السوق يتغير بسرعة كبيرة. يتم بيع الإسكان في مشاريع المطورين الكبار حتى قبل بدء البناء ، ويتم جرفه حرفيًا في يوم واحد. يبحث المستثمرون عن خيارات مربحة ومستعدون للوقوف في طوابير طويلة عند إطلاق مشاريع جديدة ، كما يحدث أثناء الطفرة في السوق.
ماذا علمت أزمة 2008 المستثمرين؟ كيف تم تحسين تشريعات دبي اليوم؟
بادئ ذي بدء ، فرض المطورون قيودًا على عمليات إعادة البيع السريعة. الآن ، يتعين على المستثمر الذي يريد إعادة بيع كائن ما دفع ما يتراوح بين 35 و 40 في المائة من قيمته. هذا يعيق عنصر المضاربة.
على حد علمي ، تعمل دائرة الأراضي والأملاك في دبي حاليًا على تطوير معايير تحكم القطاع العقاري في الإمارة ، والتي يجب أن تدخل حيز التنفيذ خلال العامين المقبلين.
سوف يساعدون في السيطرة على أنشطة سوق العقارات من أجل منع تكرار الوضع في منتصف العقد الأول من القرن العشرين ، عندما لوحظ ازدهار لا يصدق في قطاع العقارات.
كما يجري تطوير قانون خاص يحمي حقوق المستثمرين.
وفقًا لسلطات الإمارة ، تم تصميم مشاريع القوانين الجديدة لتعزيز قواعد القوانين التي تحكم أنشطة القطاع العقاري في دبي ، وزيادة القدرة التنافسية للسوق وزيادة جاذبيته في نظر المستثمرين المحليين والأجانب.
في أكتوبر ، انتقل مقر شركة Lukoil إلى دبي. هناك رأي مفاده أن "تدفق" السكان ذوي الدخول المرتفعة يمكن أن يحفز زيادة الأسعار. هل تتفق معه؟
هذه القضية ليست بعيدة عن الحالة الوحيدة ، إذا تحدثنا عن الحركة الجماعية المزعومة. لا أعتقد أنه تسبب أو سيتسبب في أي اضطراب في سوق الإيجار. لا سيما النظر في "التدفق" لموظفي الشركات المملوكة للدولة من دبي إلى أبو ظبي. واسمحوا لي أن أذكرك بأنه تم اعتماد توجيه مؤخرًا ، والذي يفرض على المتخصصين الأجانب العاملين في الخدمة العامة في العاصمة استئجار سكن هناك. يقدر عددهم اليوم بـ 15-20 ألف شخص. يمكننا استخلاص الاستنتاجات المناسبة.
ما هي توصياتك المهنية لأولئك الذين يرغبون في شراء العقارات في دبي؟
لا تؤخر عملية صنع القرار ، وفي نفس الوقت لا تعمل بشكل عشوائي ، يجب أن تسترشد دائمًا بالحس السليم وتقيم الموقف بشكل شامل. من المهم أن تتذكر أنه كلما تم التوصل إلى صفقة أسرع في سوق متنامية ، كلما كان الاستثمار أكثر ربحية. ولا تهمل دعم المهنيين المؤهلين. يمكن أن تصبح أدلة موثوق بها في هذا السوق. سنكون سعداء برؤية الجميع في دبي!
يمكنك الحصول على أي معلومات إضافية حول الاستحواذ على الممتلكات الخاصة بك وإدارتها في دبي من متخصصين في IMEX Real Estate عبر الهاتف في موسكو +7 495 5100008 ، أو الرقم المجاني في الإمارات 800- IMEX (800-4639) أو عن طريق إرسال طلب عبر البريد الإلكتروني info @ IMEXre.com.
