في الوقت الحالي ، يشهد قطاع العقارات في دبي نوعًا من الارتفاع الخفي. مخفي - نظرًا لأن المؤشرات الرئيسية لأسعار ونشاط المشترين في سوق العقارات لا تبقى مرتفعة ، ثم تابعوا التراجع الصريح. ومع ذلك ، فإن هذا التخفيض هو تعيين للنمو وتثبيت السوق بشكل عام ، ويؤكد ذلك التدفق المتزايد إلى إمارة المستثمرين من العالم. النص: هيلينا كريوكوفا
علاوة على ذلك ، وفقًا لتقرير Wealth-X ، قد تفوق دبي في السنوات القادمة على العديد من المراكز التجارية والنشاطات الثقافية والاجتماعية في العالم التي تغري من حيث الاستثمار في العقارات.
واحة لأصحاب الملايين
كشف تقرير مشترك بعنوان "سوق العقارات السكنية الفاخرة في أوروبا والشرق الأوسط وأفريقيا 2015" ، الذي قدمته مؤخرًا شركتا التحليل Wealth-X و Sotheby's International Realty ، عن أن 495 شخصًا قد استثمروا بالفعل في دبي للعقارات ثروة قدرها 30 مليون دولار أو أكثر ، وكذلك 34 ملياردير.
هذه الأرقام تميز حجم حالات المستثمرين الذين يصنفون على أنهم أغنياء. في الوقت نفسه ، تقل أسعار العقارات الفاخرة في دبي بنسبة 40٪ في المتوسط عن لندن - "واحة" المليارديرات العالمية. تبلغ حصة العقارات الفاخرة ، التي تبلغ قيمتها أكثر من مليون دولار أمريكي ، حاليًا في دبي 8٪ من إجمالي الأسهم السكنية ، و 5.5 مليون دولار أمريكي هي متوسط تكلفة العقارات في هذا القطاع من سوق الإسكان في دبي. في الوقت نفسه ، يبلغ متوسط تكلفة المتر المربع للعقار الفاخر في دبي 9000 دولار أمريكي في الوقت الحالي ، فهو لا يزال أقل بحوالي 10 أضعاف من ، على سبيل المثال ، في موناكو ، العاصمة العالمية للرفاهية.
بالإضافة إلى ذلك ، تعد دبي أكثر جاذبية للملايين والمليارديرات من خلال تركيز العديد من الأرقام القياسية العالمية المتضمنة في العديد من مشاريع العقارات والبنية التحتية ، بما في ذلك أطول مبنى في العالم برج خليفة والفندق الأكثر فخامة في العالم برج العرب. تعتبر دبي أيضًا واحة من الرفاهية الفخمة ، حيث تشرق الشمس 300 يومًا في السنة.
عاصمة السجلات
كما لو كان ذلك خصيصًا لتأكيد حسابات المحللين عن طريق الممارسة العملية ، في نهاية الصيف ، عشية أكبر حدث في هذه الصناعة ، تم تقديم معرض سيتي سكيب غلوبال 2015 العقاري ، وهو مشروع مذهل في مجمع ميدان واحد متعدد الوظائف للجمهور في دبي. شارك حاكم دبي ، الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم ، في إطلاق بناء هذا المشروع الضخم. أصبح المشروع ضجة كبيرة في عالم العقارات بدبي خلال الأشهر القليلة الماضية: يكفي القول أنه سيوحد العديد من الأرقام القياسية العالمية الجديدة في آن واحد - هنا سيكون هناك أطول مبنى سكني في العالم ذا وان ، أعلى منصة مراقبة ، وأطول منحدر للتزلج الاصطناعي وأكبر نافورة رقص جديدة. 665 متر فوق سطح الأرض - في هذا الارتفاع سيكون أعلى سطح مراقبة في العالم مع عرض 360 درجة ، 3 ملايين و 670 ألف متر مربع - هذه هي المساحة الكلية للمجمع الجديد ككل ، 1.2 كم - وهذا هو طول منحدر التزلج الاصطناعي ، 60 الآلاف من الضيوف - يمكن أن تستوعب الساحة المركزية داخل المجمع أكثر من 150 إلى 80 متر - هذه هي أبعاد السقف المنزلق الذي سيتم بناؤه على المجمع لجعله مفتوحًا في الأشهر الأكثر برودة من العام. بشكل عام ، بعد عرض ميدان واحد ، أصبح من الواضح على الفور أن مطوري دبي ، إذا استطاعوا تجاوز هذا المشروع ، لن يكونوا قريبًا.
ومع ذلك ، لا يفاجأ أحد بهذا الابتكار على خلفية مشاريع أخرى باهظة الثمن ، مثل الفيلات العائمة تحت الماء في فرس البحر العائمة على الجزر الاصطناعية في العالم ، وفندق كبسولة تحت الماء وغيرها من المستجدات المستقبلية التي تم تقديمها في معرض سيتي سكيب العالمي ، الذي أقيم في دبي في سبتمبر. أصبح هذا المعرض العقاري الرابع عشر هو الأكبر على مدار جميع سنوات إقامته: شاركت أكثر من 300 شركة من مختلف البلدان في هذا الحدث ، وزادت مساحة وعدد الأجنحة بأكثر من 30 ٪. تم إضافة قاعتين جديدتين للمعرض إلى القاعة الرئيسية. وهكذا ، منذ عام 2013 ، زاد عدد القاعات في المعرض بأربعة أجنحة جديدة ، والتي تزيد مساحتها الإجمالية عن 40 ألف متر.
ومن بين عمالقة سوق العقارات في دبي ، احتفل سيتي سكيب جلوبال 2015 مرة أخرى بشركات دبي الكبرى مثل إعمار ودبي للعقارات ودبي وورلد سنترال وميدان ومراس ونخيل ، بالإضافة إلى مركز دبي للسلع المتعددة ، ماجد الفطيم والباراري. كان اختيار زوار معرض سيتي سكيب العالمي شيئًا حقًا. أظهر تصنيف نجاح مطوري دبي ، الذي جمعته شركة ستاندرد آند بورز ، أن الانخفاض المتوقع في أسعار العقارات في دبي في النصف الثاني من عام 2015 من غير المرجح أن يكون له تأثير سلبي على أدائها وأدائها الاقتصادي. من المتوقع أن تنخفض أسعار العقارات السكنية في دبي حتى قبل نهاية العام ، إلا أن جميع المطورين البارزين في الإمارة قد صنعوا لأنفسهم "خلفية" موثوقة.
وفقًا للمحللين ، ستكون السنة الحالية في دبي واحدة من "الأكثر فائدة" للمشاريع العقارية في مختلف الفئات. وفقًا لما ذكره Reidin ، في عام 2015 ، سيتم تجديد سوق العقارات في دبي بـ 20،170 عقارًا جديدًا ، على الرغم من أن متوسط الرقم السنوي لهذا المبلغ كان على مدار الأعوام الثلاثة الماضية 11،600. إن وفرة العروض الجديدة ومخططات المبيعات العقارية الجديدة خارج الخطة تسمح للمطورين ببيع هذه المساكن على 20 ٪ أرخص من العقارات الثانوية ، والتي بدورها ، أجبرت أصحاب المساكن الثانوية لخفض الأسعار أيضا - بمعدل 15 ٪. مؤشرات النصف الأول من العام في تقارير المحللين تشهد على هذا وأكثر من ذلك بكثير.
النصف الأول من عام 2015: النتائج والتوقعات
في النصف الأول من عام 2015 ، بلغ إجمالي المعاملات العقارية المبرمة في الإمارة 17.4 مليار دولار أمريكي. وأشارت الإحصاءات إلى أن حوالي ثلثي المعاملات العقارية في دبي أُبرمت باستخدام الأموال التي قدمتها البنوك ، والتي تعد أيضًا معيارًا للأداء الصحي للنظام. ومع ذلك ، بالعودة إلى مسألة "الإنتاجية" في السوق ، لا يشارك جميع المحللين نفس الرأي فيما يتعلق بتأثير هذا العامل. على سبيل المثال ، يعترف محللو كلاتونز بأن 40،120 عقارًا جديدًا قدمها مطورو دبي منذ بداية عام 2015 يمكن أن يغير السوق بشكل حصري على المدى الطويل. سوف يستغرق بناء كل هذه المنازل 10 سنوات أخرى على الأقل ، وإذا كان سكان دبي ينموون بهذا المعدل خلال هذا الوقت ، فسيكون الطلب دائمًا مساويًا تقريبًا للعرض.
الإسكان بأسعار معقولة
هناك نقطة مهمة أخرى أشار إليها جميع المحللين في تقاريرهم للنصف الأول من العام وهي مسألة توفر العقارات الجديدة ، حيث يقع نصيب الأسد في هذا القطاع بالذات. تقع المناطق التي يتم فيها بناء هذا السكن الميسور التكلفة بشكل أساسي على أطراف دبي. هذه مواقع مثل واحة دبي للسيلكون ودبي وورلد سنترال و IMPZ ، إلخ. الأسعار هنا مخصصة للمشترين ذوي الدخل المتوسط ، والأهم من ذلك بالنسبة للمشترين النهائيين الحقيقيين. الشيء الرئيسي الذي حدث في الأشهر الستة الأولى من عام 2015 هو أن المطورين قد حولوا تركيزهم من قطاعات ضيقة إلى حد ما من العقارات الفاخرة وعقارات التجزئة إلى قطاعات أخرى من سوق العقارات التي تتطلب الدعم ، على وجه الخصوص ، الإسكان الميسور التكلفة. وبهذا المعنى ، من المهم أن نفهم أن العقارات في دبي اليوم تعد واحدة من أكثر خيارات "مكافحة الأزمات" أهمية لوضع أموال مجانية للمستثمرين في جميع أنحاء العالم ، وخاصة من البلدان التي تخضع فيها العملات المحلية لتقلبات كبيرة في سعر الصرف. علاوة على ذلك ، أصبح شراء مسكن خارج المخطط في دبي أسهل وأكثر ربحية: أصبح من الممكن الآن ، بعد أن دفعت 5 ٪ فقط كرسوم دخول و 70 ٪ بعد الانتهاء من البناء ، لتصبح مالك الإسكان عالي الجودة في منطقة ذات بنية تحتية متطورة.
لذلك ، ليس من المستغرب أن تشير الأرقام الواردة في تقرير دائرة الأراضي إلى ارتفاع ثقة المستثمرين الأجانب والإقليميين والمحليين في سوق الإسكان في دبي: 19488 مستثمرًا من 142 جنسية مختلفة استثمروا 14.4 مليار دولار أمريكي في العقارات خلال الأشهر الستة الماضية.
تؤكد الطبيعة التي أجرتها كلية لندن للأعمال على الطبيعة الإيجابية لاحتمالات زيادة تطوير السوق. وفقًا لهذه الدراسة ، فإن 47٪ من رجال الأعمال الذين شملهم الاستطلاع لن يغيروا خططهم للاستثمار في العقارات في دبي ، و 84٪ من 200 شخص على ثقة بأن دبي لن تواجه انخفاضًا خطيرًا في التنمية وهبوط الأسعار في المستقبل القريب.
مفارقات السوق المواتية
كان تقلب وعدم تفاوت مؤشرات الأسعار المتوسطة في قطاعات المبيعات وتأجير العقارات في دبي من بين أكثر العلامات المميزة للسوق في الآونة الأخيرة ، مما يخلق غالبًا مفارقات تفيد المشترين. وإذا بشكل عام ، انخفضت الأسعار في قطاع المبيعات ، وفقًا لـ Bayut ، بنسبة 5-10٪ ، وفي قطاع الإيجارات - بنسبة 5 إلى 6٪ سنويًا ، في بعض المناطق ، ارتفع سعر الإيجار ، على العكس من ذلك ، بنسبة 13٪ على مدار ستة أشهر. وكل ذلك بفضل التوسع في السوق نفسه. وبالتالي ، تبرز مفارقة مواتية ، أولاً وقبل كل شيء بالنسبة للمشترين العقاريين: فكلما ارتفعت تكلفة السكن وانخفضت إيجاراته ، زاد عدد المطورين وأصحاب العقارات الموجهين نحو الإسكان بأسعار معقولة ، والإسكان الميسور التكلفة يخلق طلباً متزايداً عليه ، والذي بدوره يسبب ارتفاع الأسعار في قطاع الإيجار. فيما يلي مثال على هذا التناقض: وفقًا لتصور ، احتلت مناطق واحة دبي للسيليكون وحدائق ديسكفري جاردنز المرتبة الثانية والثالثة في تصنيف العقارات الأكثر كلفة في دبي.
ولكن في الوقت نفسه ، وفقًا لباويت ، في نفس المناطق خلال الأشهر الستة الماضية ، سجلت الزيادة الأكثر أهمية في أسعار الإيجارات - بنسبة 13٪. وأشار محللون آخرون ، بما في ذلك Knight Frank و Asteco و Bayut وبوابة Dubizzle ، إلى انخفاض أسعار بيع وتأجير المساكن المتميزة على مدى الأشهر الستة الماضية في دبي.
كان الانخفاض الملحوظ هو الأكثر شعبية في منطقة دبي مارينا ، حيث انخفضت أسعار المساكن باهظة الثمن بنسبة 18 ٪ في ثلاثة أشهر ، وفقا لبوابة Dubizzle. ومع ذلك ، كان الانخفاض في أسعار المساكن الفاخرة غير متكافئ مثل التقلبات في مستوى الأسعار لمختلف قطاعات سوق العقارات في دبي ككل. أصبحت الاستوديوهات أرخص في بعض المناطق ، بينما في مناطق أخرى ، على العكس من ذلك ، شقق كبيرة بها ثلاث غرف نوم أو أكثر.
وهكذا ، كانت أسعار المساكن في دبي التي استمرت في الانخفاض مرتفعة في البداية ، والسوق هو ببساطة يعدل نفسه ، ولكن مع ذلك ، ووفقًا للحساب الرياضي لصندوق النقد الدولي ، أصبح شراء شقة في دبي الآن أكثر ربحًا من الإيجار. بشكل عام ، وفقًا للخبراء ووفقًا لنظرية "الشيخوخة" ، مر سوق العقارات في دبي خلال العامين الماضيين بنوع من دورة التنمية المصغرة من ذروة عام 2014 إلى تثبيت الأسعار. وإذا كانت المرحلة التالية من التطوير لا يمكنها أن تقدم للمستثمرين أرباحًا سريعة مثل "رواد" السوق استفادوا منها في فجرها ، في أي حال ، يمكن بالتأكيد أن تقدم كل مزايا الاستقرار والنضج الحقيقي.
لمزيد من المعلومات حول شراء وإدارة العقارات في دبي ، اتصل IMEX Real Estate على الهاتف. في موسكو +7 495 5100008 ، الرقم المجاني في الإمارات 800-IMEX (800-4639) أو عن طريق إرسال طلب عبر البريد الإلكتروني info @ IMEXre.com.
